19. 3. 2025

Investovanie do nehnuteľností je dlhodobo populárnym spôsobom zhodnocovania peňazí. Mnohí si kupujú byty na prenájom, no čoraz častejšie sa objavuje aj takzvané flipovanie, čo je rýchly nákup a následný predaj so ziskom. V Českej republike sa však v tejto oblasti začínajú objavovať nekalé praktiky, ktoré sa zameriavajú na podielových spoluvlastníkov nehnuteľností. Môžu sa tieto špekulácie rozšíriť aj na Slovensko? 

Až do roku 2014 sme mali spolu s Čechmi v oblasti podielového spoluvlastníctva podobné pravidlá. V našich susedov však nový občiansky zákonník postupne výrazne obmedzil predkupné právo spoluvlastníkov, čo umožnilo investorom lacno skupovať podiely na nehnuteľnostiach.

Špekulanti využívajú fakt, že niektorí spoluvlastníci svoje podiely nevyužívajú a často ide o starších ľudí či dlžníkov, ktorí potrebujú rýchlu hotovosť. Tieto podiely sú predávané hlboko pod trhovou cenou a zvyšní spolumajitelia sa zrazu ocitnú v spoluvlastníctve s neznámymi investormi. 

Následne začína nátlak, keďže nový spoluvlastník požaduje od ostatných vyplatenie jeho podielu v krátkom čase, inak hrozí súdnym konaním o zrušenie spoluvlastníctva. Bežní ľudia často nemajú dostatok financií na odkúpenie podielov, no zároveň sa nechcú vzdať nehnuteľností, v ktorých bývajú. Niektorí investori idú ešte ďalej a požadujú „nájomné“ za to, že oni sami nemôžu nehnuteľnosť využívať. 

Na Slovensku sú podieloví spoluvlastníci zatiaľ v lepšej pozícii, pretože zákon im poskytuje silnejšiu ochranu. Predkupné právo sa vzťahuje na väčšinu transakcií – ak chce niekto predať svoj podiel, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. 

Výnimkou sú prípady, keď podiel prechádza na blízke osoby, napríklad na príbuzných v priamom rade, súrodencov alebo manžela. V určitých situáciách môže byť za blízku osobu považovaná aj právnická osoba, napríklad spoločnosť voči svojmu spoločníkovi. 

Hoci na Slovensku platí predkupné právo, jeho porušenie nemusí byť na prvý pohľad viditeľné. Katastrálny úrad nekontroluje, či bol podiel pred predajom ponúknutý spoluvlastníkom, takže je na nich, aby si svoje práva strážili. 

Aby ste predišli nepríjemným prekvapeniam, pravidelne by ste mali kontrolovať listy vlastníctva.

Ak bolo predkupné právo porušené, môžete od nového vlastníka požadovať, aby vám podiel ponúkol na odkúpenie, alebo sa môžete domáhať neplatnosti prevodu.  Ak zistíte, že váš podiel bol predaný bez vášho vedomia, konajte rýchlo, inak sa môžete ocitnúť v nevýhodnej situácii.

Môže sa podobná situácia ako v Česku stať aj u nás? Aj keď Slovensko aktuálne poskytuje väčšiu právnu ochranu spoluvlastníkov, vývoj v Česku ukazuje, že legislatíva sa môže časom meniť. Ak by sa predkupné právo obmedzilo aj u nás, mohlo by to otvoriť dvere podobným špekuláciám. Preto je dôležité byť ostražitý pri akýchkoľvek podielových prevodoch.